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L'équipe de droit de l'immobilier et de la construction ainsi que Camille Jarry, avocate en droit de l'environnement a le plaisir de partager avec vous sa quatrième newsletter de l'année 2022 !

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Cass. 3^e civ. 15 juin 2022, n°21-13.612.

Un maître d’ouvrage confie la réalisation de l’ensemble des travaux d’une centrale de production à une première entreprise. Celle-ci achète, pour ce chantier, des panneaux photovoltaïques auprès d’une société tierce qui, elle-même, achète des connecteurs auprès d’un fournisseur. Le maître d’ouvrage se plaint de désordres dus à la défaillance des connecteurs. Il assigne en indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels les trois sociétés ayant participé à la réalisation de la centrale de production d’électricité (l’entreprise initiale, l’entreprise tierce et le fournisseur) qui, toutes, forment des appels en garantie les unes contre les autres.

La Cour d’appel condamne l’entreprise chargée de réaliser la centrale d’électricité en réparation du préjudice subi par le maître d’ouvrage sur le fondement des vices cachés mais rejette l’appel en garantie de ladite société contre le fabricant des connecteurs défectueux en raison du dépassement du délai de deux ans prévu à l’article 1648 du Code civil.

L’entreprise condamnée se pourvoit en cassation. Elle fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir condamnée à garantir son cocontractant en raison des défauts que présentaient les connecteurs alors qu’elle soutenait ne pas être liée par un contrat de vente avec le maître d’ouvrage (mais par un contrat de louage d’ouvrage).

La Haute juridiction casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1641 du Code civil et précise que l’action en garantie des vices cachés n’est pas ouverte au maître d’ouvrage contre l’entrepreneur qui réalise les travaux. Par cet arrêt la Cour de cassation fait une application stricte du droit général des contrats en rappelant que l’action en garantie des vices cachés est réservée au contrat de vente stricto sensu.

 
Cass. 3^e civ., 13 juillet 2022, n°21-16.407.

Des particuliers sont propriétaires d’une maison édifiée sur un lot dépendant d’un lotissement. Une SCI acquiert le lot voisin, fait démolir la construction existante sur sa parcelle et procède à une nouvelle construction. Invoquant une violation du cahier des charges du lotissement, les particuliers assignent la SCI voisine aux fins d’obtenir la démolition de leur construction.

Les juges du fond déboutent les demandeurs de leur demande de démolition de la construction voisine qui se pourvoient en cassation.

La Haute juridiction approuve la cour d’appel d’avoir rejeté la demande de démolition considérant qu’il existait une disproportion manifeste entre le coût de démolition pour le débiteur et l’intérêt de cette démolition pour les créanciers. Des dommages et intérêts sont toutefois alloués aux demandeurs en raison de la violation du cahier des charges du lotissement.

 
Cass. 3^e civ., 7 septembre 2022, n°21-21.382.

Un maître d’ouvrage confie la maîtrise d’œuvre de travaux de construction de logements à une entreprise et conclut un contrat d’assurance dommages-ouvrage pour ces travaux. En cours de chantier, et donc avant réception des travaux, le maître d’œuvre, pour le compte du maître d’ouvrage, met en demeure une entreprise de s’exécuter, mise en demeure suivie de la résiliation de son contrat par le maître d’ouvrage. Se plaignant de désordres, le maître d’ouvrage assigne ensuite les entreprises ainsi que l’assureur dommages-ouvrage.

La Cour d’appel déboute le maître d’ouvrage de ses demandes formées contre l’assureur dommages-ouvrage au motif que la mise en demeure a été adressée à l’entreprise défaillante par le maître d’œuvre et non par le maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage se pourvoit en cassation soutenant que l’article L. 242-1 du Code des assurances n’exige pas que la lettre de mise en demeure adressée à l’entreprise soit adressée par le maître d’ouvrage personnellement, celle adressée par le maître d’œuvre produisant le même effet.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et rappelle, au visa de l’article L. 242-1 du Code des assurance, que, pour pouvoir mobiliser l’assurance dommages-ouvrage avant réception, la mise en demeure de l’entreprise défaillante doit intervenir avant la résiliation de son contrat et doit émaner du maître d’ouvrage exclusivement.

Cet arrêt est l’occasion de rappeler que l’article L. 242-1 du Code des assurances permet de mobiliser l’assurance dommages-ouvrage avant réception si les conditions suivantes sont réunies, étant précisé qu’elles sont d’application stricte :

• Présence d’un désordre de gravité décennale et prise en charge des seuls dommages de nature décennale.
• Mise en demeure restée infructueuse adressée à l’entreprise par le maître d’ouvrage.
• Résiliation du marché de l’entreprise défaillante (cette condition est réputée réalisée en cas de liquidation judiciaire de l’entreprise défaillante).

 
Cass. 3^e civ., 21 septembre 2022, n°21.20.433.

Un maître d’ouvrage confie à une société l’installation d’une unité de production d’énergie en toiture comportant des panneaux photovoltaïques. Divers incidents de production interviennent et l’installation est finalement mise à l’arrêt total. Le maître d’ouvrage assigne, après expertise, la société ayant procédé à l’installation.
 
La cour d’appel considère, en application de l’article 1792-7 du Code civil, que le maître d’ouvrage n’est pas en mesure de mobiliser la responsabilité civile décennale de l’entreprise s’agissant de simples éléments d’équipement dont les vices n’ont affecté que la production d’énergie sans porter atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage immobilier.

Le maître d’ouvrage se pourvoit en cassation.

La Haute juridiction, au visa de l’article 1792 du Code civil, casse l’arrêt rendu par la cour d’appel. Au terme de cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que lorsque les panneaux photovoltaïques participent à la réalisation d’un ouvrage de couverture dans son ensemble, en assurant une fonction de clos, couvert et d’étanchéité du bâtiment, ils constituent un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil susceptible de relever de la garantie civile décennale.

 
Cass. 3^e civ., 22 juin 2022, n°21.18.612.

Un locataire loue un logement social conventionné. Son bail interdit la sous-location. Passant outre cette interdiction, il sous-loue une partie des locaux via la plateforme Airbnb, par suite de quoi son bailleur l’assigne en résiliation du bail.
 
La Cour d’appel rejette la demande de résiliation du bail au motif que nonobstant les sous-locations intervenues, le locataire continuait à occuper le logement et que le bailleur ne l’avait pas mis en demeure de cesser cette activité. Le manquement dénoncé n’étant donc pas suffisamment grave pour justifier la résiliation.
 
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 1728, 1729 du Code civil aux termes desquels le preneur doit user du bien loué suivant sa destination contractuelle à défaut de quoi le bailleur peut résilier le bail, et R. 353-37 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que les logements conventionnés doivent être loués à titre de résidence principale et occupés au moins huit mois dans l’année.
 
En l’espèce, la Cour considère qu’en se déterminant ainsi, sans examiner, comme il le lui était demandé, la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l'interdiction légale de sous-location et d'un changement de destination des locaux susceptible d'être caractérisé par l'utilisation répétée et lucrative d'une partie du logement conventionné, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

La locataire d’un logement pris à bail d’habitation délivre congé à ses bailleresses pour le 31 juillet 2015 par lettre recommandée avec demande d’accusé réception présentée le 17 avril 2015 et revenue avec la mention « pli avisé mais non réclamé ». Ne tenant pas compte de ce congé, les bailleresses assignent la locataire ainsi que sa caution solidaire en paiement de divers loyers, charges et réparations locatives.
 
La Cour d’appel fait droit aux demandes des bailleresses mais limite le montant de leur indemnisation. Selon elle, le préavis de départ du fait du congé courait à compter de la date où le pli avait été présenté aux bailleresses, soit en l’espèce à compter du 17 avril 2015.
 
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa de l’article 15 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 aux termes duquel le préavis de départ court à compter de la date de réception de la lettre recommandée par le bailleur. En l’espèce, le pli ayant été avisé mais non reçu par les bailleresses, il est considéré que le congé n’avait pas pu faire courir le délai de préavis.

Le règlement d’une copropriété horizontale constituée de deux lots, chacun disposant d’un chalet et d’un jardin privatif avec un accès commun à la voie publique, est enregistré par un notaire. A ce règlement était annexé un plan non exécuté par un géomètre-expert. Se fondant sur ce plan, les acquéreurs de l’un des deux lots, considérant que l’accès commun à la voie publique empiète sur leur jardin privatif, assignent le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire du lot voisin ainsi que l’étude notariale.
 
La Cour d’appel rejette leurs demandes au motif qu’il importe peu que le plan annexé à l’état descriptif de division matérialisant les lots de copropriété n’ait pas été réalisé par un géomètre-expert.
 
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 1, 1° et 2 de la loi du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts. Aux termes de ces articles seuls les géomètres-experts peuvent réaliser les études et travaux topographiques fixant les limites de l’emprise foncière. Le plan annexé aux actes de copropriété, faute d’avoir été dressé par un géomètre-expert, était donc irrégulier et de ce fait inopposable aux acquéreurs d’un des deux lots de la copropriété. 

Association syndicale libre (ASL) : capacité à agir et fixer l'ordre du jour d'une assemblée générale.

L’assemblée générale extraordinaire d’une ASL vote la mise en conformité de ses statuts avec l’ordonnance relative aux associations syndicales de propriétaires du 1^er juillet 2004 et son décret d’application, avant d’assigner le syndicat des copropriétaires d’un immeuble membre de l’association en paiement des cotisations impayées.

Par voie reconventionnelle, le syndicat sollicite l’annulation des assemblées générales de l’ASL. Pour ce faire, il soutient que l’ASL est privée de sa capacité à agir, faute d’avoir annexé le plan parcellaire et les déclarations de ses adhérents, spécifiant les désignations cadastrales de la contenance des immeubles pour lesquelles elle s’engage, prévus aux articles 3 et 4 de l’ordonnance.

La Cour de cassation confirmant la décision des juges du fond, rejette cette argumentation. Si les ASL doivent respecter les dispositions de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 et de son décret d’application lors de la mise à jour de leurs statuts, elles ne sont pas tenues d’annexer aux statuts les déclarations individuelles et le plan parcellaire, lesquels ne sont requis qu’au moment de la constitution de l’ASL.

De surcroît, en ayant relevé que les formalités de publicité des statuts modifiés avaient bien été accomplies, l’ASL a retrouvé sa pleine capacité à agir.

Cette décision s’inscrit dans la lignée de deux arrêts rendus récemment par la même chambre qui avaient déjà dispensé des ASL de l’obligation d’annexer un plan parcellaire et les déclarations des propriétaires, lors de cette procédure de mise à jour des statuts (Cass. Civ. 3e, 16 septembre 2021 n°19-26.337 et Cass. Civ. 3e, 17 février 2022, n°20-17.438).

Par ailleurs, au visa de l’ancien article 1134 du code civil, la Cour de cassation précise que seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement d’une ASL. En conséquence, une ASL ne peut exclure de l’ordre du jour d’une assemblée générale les questions portées conformément aux statuts par l’un de ses membres au seul motif de leur manque de pertinence.

Com. Civ., 18 mai 2022, n°20-22.164.

Un décret du 1^er octobre 2022, pris en application de la loi Climat et Résilience, vient réformer (à nouveau) les modalités d’information des acquéreurs et locataires sur les risques environnementaux. Deux principales modifications à signaler :
 
D’une part, la nature de ces risques est étendue. Intégrant depuis quelques années les sols pollués et les risques miniers, l’état des risques devra désormais également informer sur les risques liés au recul du trait de côte. Le cas échéant, l’état des risques devra comprendre « l’indication de l'horizon temporel d'exposition au recul du trait de côte identifié et le rappel des prescriptions applicables à cette zone », « la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui est préfiguré » dans les documents d’urbanisme et l’information de l'application éventuelle au bien des obligations de démolition et de remise en état de terrains. 
 
D’autre part, l’information devra être fournie au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite du bien. Pour rappel, l’état des risques doit ensuite être annexé à la promesse de vente ou au contrat préliminaire en cas de Vefa, ainsi qu'à l'acte authentique de vente ou au bail. Le promettant, réservant ou vendeur, ou encore bailleur, devra s'assurer « de la validité des informations qu'il contient à la date de signature de chacun de ces actes » (ou contrat de bail) et le cas échéant, « les mettre à jour ».
 
Ces dispositions entrent en vigueur le 1^er janvier 2023.

Prescription acquisitive : le non-respect de règles d'urbanisme applicables à des travaux de construction n'y fait pas échec.

Cass. 3^e civ., 21 septembre 2022, FS-B, n°21-17.409.
 

Deux possesseurs ont fait édifier deux maisons d’habitation sur un terrain agricole, et ce, en violation de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme qui limite les nouveaux ouvrages aux parties urbanisées de la commune. Les demandeurs contestent leur qualité de propriétaires indivis et demandent leur expulsion.
 
La Cour d’appel ne fait pas droit à cette demande et confirme les juges du fond considérant que les possesseurs justifiaient d'actes de possession du terrain agricole en litige depuis plus de 30 ans et que les manquements aux règles d'urbanisme dénoncés par les demandeurs n'excluaient pas l'intention des possesseurs de se comporter comme propriétaires, faisant ainsi ressortir qu'ils n'entachaient pas la possession retenue d'équivoque.
 
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel précisant que « le non-respect de règles d'urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l'absence d'actes de possession illicites pour être contraires à l'ordre public ou aux bonnes mœurs, à ce que le possesseur du terrain d'assiette en acquiert la propriété par prescription ». En conséquence, l'absence de déclassement préalable du terrain agricole ne faisait pas obstacle, en l’espèce, à ce que le possesseur en acquiert la propriété par prescription.