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L'équipe de droit de l'immobilier et de la construction du cabinet Fidal Val de Loire Océan a le plaisir de partager avec vous sa deuxième newsletter de l'année 2022 !

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Obligation de délivrance du bailleur : pas d'obligation au titre de la commercialité sauf stipulation expresse.

Cass. 3^e civ. 15 décembre 2021, n°20-14.423.

Une SCI consent un bail commercial à une société dans un centre commercial.

Le locataire assigne le bailleur en résiliation du bail et en indemnisation de son préjudice reprochant au bailleur la mauvaise commercialité du centre.

La cour d’appel rejette la demande du locataire et résilie le bail à ses torts; elle condamne toutefois le bailleur à indemniser le locataire commercial d’une perte de chance pour avoir manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme présentant une décoration soignée.

Le locataire et le bailleur se pourvoient en cassation.

Le locataire soutient que même en l’absence de stipulation particulière dans le bail, le bailleur d’un centre commercial est tenu, au titre de son obligation de délivrance, de mettre en œuvre toute diligence pour assurer un environnement commercial permettant au preneur d’exercer son activité dans des conditions normales.

Le bailleur soutient quant à lui qu’il n’était pas, en l’absence de disposition particulière insérée au bail, tenu d’assurer un certain niveau qualitatif au preneur du seul fait qu’il s’agissait d’un local dans un centre commercial haut de gamme.

La Cour de cassation considère que l’arrêt d’appel a justement retenu que le « bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre ». Il n’est donc pas exclu que le bailleur soit tenu d’assurer un certain niveau de commercialité mais cela uniquement si les parties l’ont prévu contractuellement.

Toutefois, au visa de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et de l’article 1719 du même Code, la Cour de cassation précise que même en l’absence de clause contractuelle particulière, alors que les parties s’étaient entendues pour que le centre ait un positionnement différent des autres centres sur les qualités environnementales mais également l’architecture et la décoration, le bailleur est tenu de délivrer un local dans un centre commercial répondant aux critères attendus (haut de gamme, à la décoration soignée).

Clause d'indexation ne jouant qu'à la hausse : seule la stipulation prohibée est réputée non écrite et non la clause en son entier.

Cass. 3^e civ. 12 janvier 2022, N°21-11.169.

L’article L. 145-39 du Code de commerce, d’ordre public, dispose que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision du loyer peut être demandée chaque fois que par le jeu de cette clause le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart.

En l’espèce, un bail commercial comportait une clause d’indexation annuelle du loyer applicable seulement en cas de variation à la hausse de l’indice de référence.

La Cour d’appel juge que cette clause d’indexation devait être réputée non écrite en son entier pour écarter toute variation du loyer à la baisse.

La Cour de cassation confirme partiellement la Cour d’appel. Elle considère que si la stipulation excluant toute réciprocité dans la variation du loyer doit effectivement être censurée, le réputé non écrit atteint cette seule stipulation et non la clause en son entier, qui demeure donc applicable.

En conséquence, à l’avenir, il appartiendra aux juges de rechercher si la clause peut être appliquée sans la stipulation prohibée, auquel cas l’indexation du loyer continuera à jouer mais cette fois-ci à la hausse comme à la baisse.

Architecte : Extension de l'inefficacité de la clause d'exclusion in solidum.

Cass. 3^e civ., 19 janvier 2022, n°20-15.376.

Il était devenu d'usage que (conformément d'ailleurs au modèle de contrat fourni par l’ordre des architectes), les architectes excluent conventionnellement toute responsabilité in solidum par une clause expresse de leur contrat.

Une telle exclusion est légalement prohibée s’agissant de la mise en cause des responsabilités légales auquel l’architecte est tenu en vertu des articles 1792 suivants du Code civil (cf. article 1792-5 du Code civil). Elle était tolérée par les tribunaux s’agissant de la mise en jeu de leur responsabilité contractuelle.

Aux termes de cet arrêt de principe, la Cour de cassation énonce, au visa de l’article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (aujourd’hui article 1231-1), que « chacun des coauteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l'entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n'affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l'étendue de leur obligation à l'égard de la victime du dommage ».

Les architectes ne peuvent donc plus déroger conventionnement au principe d’une responsabilité in solidum qui devient un principe intangible au titre des garanties légales des constructeurs, apportant ainsi plus de sécurité au maître d’ouvrage.

Clause abusive : clause de conciliation préalable dans un contrat de maîtrise d'oeuvre conclu entre un professionnel et un consommateur.

Cass. 3^e civ., 19 janvier 2022, n°21-11.095.

Un maître d’ouvrage consommateur signe un contrat de maîtrise d’œuvre avec une société pour la réalisation de travaux de réhabilitation. Postérieurement à ces travaux, le bien est donné en location. Le locataire, se plaignant d’une forte humidité assigne son bailleur, maître d’ouvrage, en exécution de travaux de reprise. Le bailleur assigne en garantie les intervenants à l’acte de construire. Le maître d’œuvre soulève l’irrecevabilité des demandes du maître d’ouvrage à son encontre faute d’avoir respecté la clause de conciliation préalable stipulée dans son contrat de maîtrise d’œuvre. La cour d’appel accueille favorablement cette irrecevabilité.

Le maître d’ouvrage se pourvoit en cassation arguant du caractère abusif de la clause au regard du droit de la consommation.

La Cour de cassation suit ce raisonnement et, au visa des articles L. 132-1, devenu L. 212-1 du Code de la consommation, R. 132-2, 10°, devenu R. 212-2, 10°, et R. 632-1 du même code, considère que la clause contraignant le consommateur, en cas de litige, à recourir obligatoirement à une médiation avant la saisine du juge, est abusive lorsqu’elle figure dans un contrat signé entre un professionnel et un consommateur. L’arrêt de la cour d’appel est donc cassé en ce qu’il a jugé irrecevable l’action du maître d’ouvrage, consommateur, à l’encontre du maître d’œuvre, professionnel.

Attention donc à distinguer les clauses de conciliation préalable figurant dans les contrats conclus entre un professionnel ou un client non-consommateur qui sont valables, de celles figurant dans les contrats conclus entre un professionnel et un consommateur abusives et que le juge peut donc écarter d’office.

Architecte : portée de l'obligation de conseil du maître d'oeuvre.

Cass. 3^e civ., 16 février 2022, n°20-16.952.

En sa qualité d'homme de l'art, l'architecte est tenu vis-à-vis du maître de l'ouvrage, souvent profane en la matière, d'un devoir de conseil qui commence dès la période de préparation et de conception de l'ouvrage et se poursuit au cours de l'exécution des travaux jusqu'au jour où est dressé le procès-verbal de réception (hypothèse d’une mission complète de conception et d’exécution).

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme l’étendue de l’obligation générale de conseil à laquelle est tenue l’architecte.

Ce dernier doit, au titre de cette obligation, guider les choix de son client, attirer son attention sur les conséquences techniques de ceux-ci et sur la nécessité de réaliser certains ouvrages non prévus mais indispensables pour atteindre le but recherché par le client.

L’obligation de conseil est toutefois appréciée moins sévèrement si le maître de l'ouvrage est un professionnel compétent ou entouré de services techniques spécialisés.

Réception : charge de la preuve du caractère apparent de la non-conformité.

Cass. 3^e civ., 2 mars 2022, n°21-10.753.

L’acquéreur d’un ouvrage de moins de 10 ans assigne un constructeur aux fins d'indemnisation au titre d’une non-conformité affectant le bois de la terrasse d’un bâtiment à usage professionnel.

Les juges du fond condamnent le constructeur ce qui est confirmé par la Cour d’appel considérant que le constructeur ne rapportait pas la preuve du caractère apparent de la non-conformité pour un maître d’ouvrage profane au jour de la réception.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel pour inversement de la charge de la preuve au visa de l’ancien article 1315, devenu 1353 du Code civil. Elle rappelle qu'il incombe au maître ou à l'acquéreur de l'ouvrage qui agit sur le fondement de l'article 1792 du code civil de rapporter la preuve que les conditions d'application de ce texte sont réunies (3e Civ., 7 juillet 2004, pourvoi n° 03-14.166, Bull., 2004, III, n° 142).

Garantie des vices cachés : attention au double délai encadrant l'action.

Cass. 3^e civ., 8 décembre 2021, n°20-21.439.

Les propriétaires d’une maison avec atelier attenant acquise le 13 octobre 2008, constatent le 1^er avril 2014 des infiltrations et un affaissement de la charpente au niveau de cet atelier. Ils assignent donc les vendeurs en expertise le 16 mars 2015, puis au fond le 27 septembre 2016, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La Cour d’appel les déboutent opposant la prescription quinquennale de leur action courant à compter de la vente.

La Cour de cassation casse cet arrêt en rappelant que, si au visa de 1648 du Code civil, l’action en garantie des vices cachés est enfermée dans un délai biennal courant à compter de la découverte du vice, au visa des articles 2224 et 2232 du Code civil, le report du point de départ de cette prescription est enfermé dans un second délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit.

Cette décision, protectrice des intérêts de l’acquéreur, expose le vendeur au risque d’annulation de la vente pendant vingt ans.

Garantie des vices cachés : qualification du délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés, délai de forclusion.

Cass. 3^e civ., 5 janvier 2022, n°20-22.670.

L’article 1648 al. 1^er du Code civil dispose : « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation en contradiction avec la 1^ère chambre civile, réaffirme une nouvelle fois que le délai de deux ans visé à cet article est un délai de forclusion et non un délai de prescription ; c’est-à-dire un délai insusceptible de suspension (cf. article 2239 du Code civil) à l’inverse du délai de prescription.

La 1^ère chambre civile qualifie ce délai biennal de délai de prescription et non de forclusion.

Cette qualification, rappelée aux termes de l’arrêt commenté, invite donc les acquéreurs et les professionnels de l’immobilier à la plus grande prudence : il est impératif d’assigner le vendeur au fond dans le délai de deux ans suivant la découverte du vice ou tout acte procédural.

L'obligation de bonne foi, de loyauté et de sincérité de l'acquéreur à l'égard du vendeur.

Cass. 3^e civ., 19 janvier 2022, n°20-19.951.

Un acquéreur de cinq lots dans un immeuble en copropriété organise la résiliation amiable moyennant indemnités des baux à usage d’habitation sans en informer le vendeur, acquéreur et vendeur s’accordant pour stipuler dans la promesse de vente que les lots étaient occupés. Ayant appris l’existence de cet accord et la revente des lots libres de toute occupation, le vendeur assigne l’acquéreur en indemnisation de son préjudice.

La Cour d’appel fait droit à cette demande d'indemnisation. Elle rappelle que les obligations de loyauté, de bonne foi et de sincérité s'imposent en matière contractuelle en conséquence de quoi la dissimulation de la libération des lieux par l’occupant, de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien, était préjudiciable au vendeur.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel et précise que ce principe bonne foi, de loyauté et de sincérité de l’acquéreur à l’égard du vendeur s’applique également si la résiliation litigieuse intervient après conclusion de la promesse de vente.

Cautionnement : contrôle par le juge de la mention manuscrite de la personne qui se porte caution pour l'exécution du contrat de bail.

Cass. 3^e civ., 9 mars 2022, n°21-10.619.

Suite à des défauts de paiement par le locataire de son loyer, des bailleurs forment un recours contre la caution, personne physique. En défense, celle-ci conteste être l’auteure de la mention manuscrite précédant sa signature dans l’acte de cautionnement et plaide la nullité de l’acte.

Les juges du fond confirment la validité de l’engagement et la condamnent à payer les sommes dues.

Au visa de l’article 1373 du Code civil et des articles 287 et 288 du Code de procédure civile, et après avoir rappelé la fonction de la mention manuscrite (permettre à la caution de prendre connaissance de la nature et de l'étendue de son obligation) la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel à qui il incombait de procéder à la vérification de l’écriture désavouée. En effet, en l’espèce, si la caution ne contestait pas sa signature, elle contestait en revanche la mention manuscrite ce qui supposait un contrôle de la Cour.

État daté : plafonnement des honoraires du syndic.

CE. du 29 décembre 2021, n°441005.

Le syndic, avant toute cession d’un lot de copropriété, doit adresser au notaire chargé de la vente un état daté indiquant les sommes que le copropriétaire vendeur reste devoir au syndicat, celles dues par le syndicat au vendeur ainsi que celles dues par le futur acquéreur au syndicat (art. 5 Décret. n°57-223 du 17 mars 1967).

Les frais pour l’établissement de cet état daté ne peuvent dépasser la somme de 380 € TTC (art. 1^er. Décret n°2020-153 du 21 février 2020).

Par crainte d’un alignement à la hausse du coût de cette prestation, la chambre FNAIM du Grand Paris a saisi le Conseil d’État d’un recours en annulation du décret ayant fixé ce plafond.

Le Conseil d’État rejette ce recours au motif que l’objectif du plafonnement n’est pas de faire baisser les honoraires facturés pour la réalisation de l’état daté mais d’empêcher la fixation de tarifs excessifs

Effet de l'acte de partage sur la recevabilité d'une action en nullité de l'assemblée générale par un copropriétaire indivisaire.

Cass. 3^e civ., 9 février 2022, n°20-22.159.

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires de contester les décisions d’assemblée générale aux conditions suivantes, que :

L’action soit introduite dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de ladite assemblée générale.
Celui qui agit ait la qualité de copropriétaire au moment de la décision prise en assemblée générale.
Celui qui agit ait été opposant ou défaillant à l’égard de la résolution contestée.

Lorsqu’un lot est détenu par plusieurs indivisaires, ils doivent agir ensemble, à défaut leur action est irrecevable (toutefois susceptible de régularisation sous réserve que cette régularisation intervienne avant l’expiration du délai de deux mois visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Dans le cas d’espèce, la Cour d’appel a déclaré irrecevable l’action en contestation de l’assemblée générale par un copropriétaire dans la mesure où l’autre indivisaire ne s’était pas associé à son action et ce alors même que l’indivision avait fait l’objet d’un acte de partage.

La Cour de cassation, compte tenu de l’effet rétroactif du partage, juge recevable l’action du copropriétaire seul. En effet, compte tenu du partage intervenu, il pouvait être regardé comme seul propriétaire au moment de l’introduction de l’instance.

Précisions utiles :
- Modalité d'envoi des pièces justificatives de charges par le syndic.
- Qualité du copropriétaire pour agir en nullité du mandat de syndic.

Cass. 3^e civ., 9 février 2022, n°21-11.197.

Aux termes de cet arrêt, la Cour de cassation apporte, pour la première fois, deux précisions utiles :

Aucun texte n’impose au syndic d’envoyer par voie postale une copie des pièces justificatives des charges de la copropriété mentionnées à l’article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 aux copropriétaires qui en font la demande et ce quand bien même ils accompagneraient leur demande d’un chèque pour défrayer le syndic. Si le syndic est bien obligé de remettre copie des pièces sollicitées par un copropriétaire à ce dernier, il n’est toutefois pas tenu de le faire par voie postale.

Au visa des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 31 et 32 du Code de procédure civile, la Haute juridiction précise qu’un copropriétaire est recevable à agir en nullité du mandat de syndic (faute pour lui d’avoir procédé à l’ouverture d’un compte séparé) quand bien même il n’était pas copropriétaire au moment des faits ; il suffit au copropriétaire d’avoir acquis cette qualité au moment de l’introduction de sa demande en justice.

Association syndicale libre : droit d'agir en justice et conformité des statuts.

Cass. 3^e civ., 17 février 2022, n°20-17.438.

Une association syndicale libre met à jour ses statuts en les déposant à la préfecture puis assigne un de ses membres en paiement de charges.

La Cour d’appel la déclare irrecevable faute de droit d’agir en justice retenant qu'il n’était pas justifié qu'avait été annexée aux statuts mis en conformité la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.

La Cour de cassation assouplit sa position en jugeant que les ASL ne sont pas tenues d'annexer aux statuts mis en conformité la déclaration prévue par l'article 3 du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006, formalité requise au moment des adhésions.

Rappelons que les associations syndicales dont les statuts sont en vigueur à la date de publication de l'ordonnance n° 2004-632 du 1^er juillet 2004, doivent les mettre en conformité avec les dispositions de ladite ordonnance. À défaut, elles perdent leur capacité à agir en justice, ce qui est une sanction grave.

Assurance DO : condition de mobilisation de la garantie en l'absence de réponse de l'assureur dommages-ouvrage dans le délai de 60 jours.

Cass. 3^e civ., 8 décembre 2021, n°20-18.540.

L’article L. 242-1 du Code des assurances précise, outre l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage en cas de travaux de construction, que l’assureur dommages-ouvrage dispose d’un délai de 60 jours « courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat ».

À défaut, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt légal au double du taux de l’intérêt légal.

La sanction de l’assureur est donc double : obligation d’indemniser l’assuré et majoration du quantum de l’indemnité de 5 points.

Ce principe est rappelé par cet arrêt de la Cour de cassation qui précise toutefois que seuls les travaux strictement nécessaires à la réparation du sinistre déclaré doivent être pris en charge par l'assurance.

Assurance dommages-ouvrage : caractère de l'engagement d'indemnisation pris par l'assureur.

Cass. 3^e Civ., 16 février 2022, n°20-22.618.

Un maître d’ouvrage fait construire un bâtiment à usage de bureaux et souscrit une police de dommages-ouvrage. Après réception, le maître d’ouvrage déclare un sinistre concernant la chute de cassettes de bardages, cassettes qui avaient fait l’objet de réserves de réception. L’assureur indemnise l’assuré qui fait procéder aux travaux de réparation. L’assureur DO réclame ensuite le remboursement d’une partie de l’indemnité versée considérant qu’elle incluait indûment la réparation de dommages non déclarés et réservés à la réception.

La Cour d’appel fait droit à la demande en jugeant qu’il ne résulte pas des écritures de la compagnie d’assurance qu'elle entendait revenir sur la reconnaissance du caractère généralisé du désordre ni sur la mobilisation de sa garantie mais sur la nature des éléments devant donner lieu à indemnisation. Elle retient également que l'indemnité due par l'assureur DO ne concerne que le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil, l'indemnité versée ne pouvant excéder le paiement des travaux ainsi définis, le surplus relevant d'un paiement indu.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa des articles L.242-1 alinéa 4 du code de assurances et 1235, alinéa 1^er du code civil (rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016) critiquant la Cour d’appel de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé, si le délai de 90 jours pour formuler une offre d'indemnisation n'était pas expiré ou sans constater que l'assuré n'avait pas employé l'indemnité versée à la réparation des désordres.

Pratiquement, après l'expiration du délai de 90 jours, l'assureur ne peut plus contester la définition des travaux propres à remédier aux dommages déclarés et dont il a offert l'indemnisation.

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